Fiscalité des cessions immobilières : Ce qui change
La Direction générale des impôts (DGI) a publié, le 4 mars 2026, une circulaire — référencée n°09/MF/DGI/LF.2026 — précisant les nouvelles règles applicables au calcul de la plus-value immobilière soumise à l’Impôt sur le Revenu Global (IRG). Ce texte, qui prend effet rétroactivement au 1er janvier 2026, vient combler un vide juridique persistant que praticiens et contribuables signalaient depuis longtemps à l’administration fiscale : celui des biens cédés sans prix d’acquisition connu ou traçable. Le principe général posé par l’article 78 du Code des Impôts Directs et Taxes Assimilées (CIDTA) n’a pas changé dans sa logique : la plus-value imposable à l’IRG « est constituée par la différence positive entre le prix de cession du bien et son prix d’acquisition ou la valeur de sa création par le cédant », rappelle la circulaire. C’est dans l’application de ce principe que résidait la difficulté. Sur le marché immobilier algérien, une partie significative des transactions porte sur des biens anciens dont l’historique patrimonial est lacunaire : propriétés familiales démembrées au fil des générations, transmissions non formalisées, actes dont la valeur du bien n’est pas mentionnée, livrets fonciers sans indication de prix. Dans tous ces cas, le calcul de la plus-value était impossible ou contestable, créant une insécurité juridique autant pour le contribuable que pour l’administration. La loi de finances pour 2026, en son article 9 modifiant l’article 78 du CIDTA, tranche désormais la question par une solution forfaitaire. La DGI indique que le nouveau dispositif prévoit « la prise en compte d’un montant calculé forfaitairement, sur la base du prix de vente du bien, objet de cession, en tant que prix d’acquisition ou valeur de création ». Concrètement, « en cas d’impossibilité de détermination du prix d’acquisition ou de création d’un bien objet de cession, pour les besoins du calcul de la plus-value imposable à l’IRG », ce prix est désormais « fixé forfaitairement à quarante pour cent (40 %) du prix de vente ». En d’autres termes, le fisc considère que le vendeur a acquis le bien pour 40 % de ce qu’il en tire aujourd’hui, et c’est sur la différence — soit les 60 % restants, déduction faite des droits, taxes et frais justifiés liés à la vente — que l’impôt est calculé. La circulaire illustre ce mécanisme par un exemple chiffré : pour un bien vendu 10 millions de dinars dont le prix d’acquisition original est inconnu, le forfait de 40 % correspond à 4 millions de dinars. La plus-value taxable est donc la différence entre les 10 millions perçus et ces 4 millions forfaitaires, diminuée des frais de vente dûment justifiés. Un calcul simple, mais dont l’impact fiscal peut être significatif selon la date réelle d’acquisition du bien et l’évolution de sa valeur sur le marché.
La DGI apporte une précision d’importance sur ce point : « lorsque le prix d’acquisition ou de création d’un bien, objet de cession, est déterminé forfaitairement, il n’y a pas lieu de tenir compte, pour les besoins du calcul de la plus-value de cession imposable à l’IRG, des éventuels frais d’acquisition, d’entretien et d’amélioration, qui auraient été supportés par le vendeur, même lorsque ceux-ci sont dûment justifiés. » Cette exclusion est notable : un propriétaire qui aurait réalisé d’importants travaux sur un bien ancien ne pourra pas les déduire dès lors que le forfait de 40 % est appliqué. Le mécanisme est exclusif : on choisit soit le prix réel avec les frais réels, soit le forfait sans aucun frais supplémentaire.
Cette réforme s’inscrit dans un mouvement plus large de rationalisation et de simplification de la fiscalité immobilière en Algérie, à un moment où le marché de l’immobilier connaît une tension notable sur les prix, notamment dans les grandes agglomérations. Elle répond aussi à un impératif de rendement fiscal : en encadrant le calcul de la plus-value pour les biens sans historique de prix, l’État réduit les marges d’optimisation et sécurise une ressource fiscale qui lui échappait en partie. Les prescriptions de la circulaire s’appliquent à toutes les demandes introduites à partir du 1er janvier 2026.
Malik Meziane
