Immobilier : La loi exige la traçabilité, le « cash » résiste

Les pouvoirs publics ont opéré un tour de vis réglementaire inédit en matière de lutte contre le blanchiment d’argent. Premier secteur ciblé : l’immobilier, vecteur important de transactions illicites que l’Etat entend résolument annihiler. Cependant, face la mainmise des circuits informels et la complaisance persistante des acteurs du secteur, pourtant assujettis, fait de l’implémentation des nouvelles dispositions un véritable défi. Enquête.

À Alger comme dans plusieurs grandes villes, la chasse au logement se heurte à un mur invisible : celui des pratiques de contournement. « On m’a dit clairement : “pas de crédit bancaire, sinon on ne signe pas” », raconte Samir, 34 ans, qui cherchait à acquérir un appartement grâce à un prêt bancaire. Plusieurs acquéreurs décrivent le même scénario : refus du prêt, pression pour « alléger » le prix déclaré chez le notaire et banalisation des « dessous de table », notamment pour éviter l’impôt sur la plus-value de cession.

Ces méthodes entrent pourtant en collision frontale avec le durcissement progressif du cadre de lutte contre le blanchiment d’argent. La réglementation issue de la loi relative à la prévention et à la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme impose des obligations aux professions dites « assujetties », dont les banques, mais aussi les notaires et les intermédiaires immobiliers : identification des parties, vérification de l’identité et, selon les cas, du bénéficiaire effectif, appréciation de la cohérence économique de l’opération, conservation des documents et signalement des opérations suspectes à la Cellule de traitement du renseignement financier (CTRF). « On nous demande de savoir qui paie, d’où vient l’argent et comment il transite. Un acte ne peut plus être un simple papier, c’est une responsabilité », résume un notaire qui a requis l’anonymat.

Zone grise

Dans les agences, le discours demeure souvent ambigu. « Le prix sur l’acte, on le met “raisonnable”, le reste se fait entre vous », confie, sous couvert d’anonymat, un professionnel. Or la traçabilité se joue précisément là : un paiement fractionné et non déclaré crée une zone grise, réduit artificiellement les droits et impôts et expose l’acheteur à un risque juridique. « Quand on sous-déclare, on triche sur tout : fiscalité, plus-value, traçabilité. Et c’est le citoyen qui porte le danger », insiste le même notaire.

Le crédit immobilier, lui, dérange ce modèle parce qu’il “verrouille” l’opération. Les banques exigent des justificatifs, une évaluation du bien, une cohérence entre valeur, prix déclaré et capacité de remboursement, et imposent que les fonds soient versés via des canaux bancaires (virement, chèque de banque, parfois via un compte de dépôt notarial). « Le prêt oblige à documenter l’origine des fonds et à bancariser le paiement : c’est exactement ce que l’informel cherche à éviter », explique un cadre bancaire, évoquant aussi les dispositifs internes de conformité (KYC, surveillance des mouvements atypiques, demandes d’explications, déclarations de soupçon quand nécessaire).

Ces dérives heurtent également les engagements publics de la Fédération nationale des agents immobiliers, qui a régulièrement plaidé pour la professionnalisation, un encadrement plus strict de l’intermédiation et la transparence des transactions. « Notre métier ne peut pas être associé au non-déclaré. On doit assainir la pratique et protéger les clients », défend un responsable du secteur, tout en reconnaissant que « certains continuent de refuser les règles parce qu’elles cassent l’économie du cash ». Le désordre est aggravé par l’intervention de courtiers informels et de « bureaux d’affaires » sans agrément, très actifs sur les réseaux sociaux. « Ils promettent de “faciliter”, mais ils organisent surtout l’opacité et tirent les prix et les commissions vers le hors-circuit », déplore un agent agréé. Pour de nombreux acteurs, l’assainissement passe désormais par des contrôles effectifs, l’application stricte des obligations de vigilance et une séparation nette entre intermédiation réglementée et marché parallèle—faute de quoi, la loi restera écrite, mais contournée.

Sabrina Aziouez